顶级酒店项目“前期策划”重点关注哪些要素？深化岗位篇

如何理清酒店项目管理的脉络思路？

我们经历过的所有管理混乱、工期延误、最后品质出来还一般的项目都有一个共通原因：项目经理前期策划不到位，现场综合管控达不到高端项目管控要求！

——前期策划工作，是项目从规划阶段到实施阶段关键的内容，在项目展开施工前先理好思路，提前做好项目实施阶段各个环节专项工作规划，对项目管理起到全局管控作用！

◆前期策划能够高效指导项目全案落地管控和施工，全灵参与、分工协作。

◆前期策划有助于项目质量、品质的提升、成本造价的管控、周期的管控、各专业协调专业间的管控。

◆前期策划有助于提升项目综合管控能力，学会思考、发散、总结，为以后项目综合管控提供强有力技术支持。

下面以酒店项目“深化设计岗位”前期策划做重点讲解：

01.工程概况

一层大堂效果图△

XXXX酒店室内精装修工程，位于天津河东区大直沽八号路于海河东路交口处，它是集办公、商务、住宅、酒店于一体的多功能化的楼盘，临近海河景观河畔。

1.工程概况，现场图差对比

一层大堂现场△

一层大堂吧#效果图#现场△

一层红酒雪茄吧#效果图#现场△

二层会议室#效果图#现场△

五层万达厅#效果图#现场△

2.前期进场，深化工作计划安排

工程工期短，任务重，深化设计针对图纸中的问题，结合现场，对项目中的重点、难点进行“分区分项”深化，并且明确出图时间，保证施工的连续性。

深化设计产品计划表△

分区分项工作计划△

02.组织框架

1.人员组织框架

2.人员分配职责框架

03.生产篇

1.深化管理目标

•指导施工。

•在不影响大局设计美观基础上配合项目部为施工经营打下伏笔。

•合理控制业主、设计房各项变更、减少因不必要变更带来返工。

•通过与业主与设计方沟通、交流；一方面不断提升自己综合能力，另一方面加强团队交流与建设。

2.深化设计流程

◆ 进场准备阶段

①拿到业主方下发蓝图及CAD电子版。

②审核下发蓝图：

•整合设计交底问题。

•统计缺少图纸的清单。（与设计方沟通，划分补图工作，商定补充图纸完成时间）

•统计图中各种面层材料的基层做法，及缺少基层区域，与项目部共同商定基层优化及经营方案。（基层优化方案与合同的签订形式有关）

•找出项目施工重点区域及难点区域。

•与项目部商定样板段及大样制作清单。

优化基层做法-客房电视背景墙△

图纸会审疑问清单△

大样制作清单△

③与项目部共同商定产品化划分区域，并完成产品化划分区彩图制作。

④根据产品化划分区域和施工组织时间表做出深化设计时间策划表。（产品化各区域设计图纸打包完成时间）

⑤根据产品化划分区域建立深化设计图纸存档，设计变更图纸存档，竣工图图纸存档，三套文件盒

产品化分区彩图制作△

深化设计进度策划表△

◆ 施工前期

配合放线：

①新建隔墙放线。新建隔墙设计方通常无节点图或节点图与我司施工工艺不符，所以在做隔墙前需先画出施工节点图，找设计方及业主方负责人签认，做到后期阶段有据可询。

②完成面放线。整理补充通用节点（做到同种材料基层尺寸做法统一），并与项目部沟通确认，放线时严格按照通用节点尺寸放线。

③综合天花放线。综合天花图内容包括：

•天花造型尺寸定位图。

•灯具尺寸定位图。

•空调风口定位图

◆ 施工中期

①设计变更

•根据现场情况，对原甲方下发设计蓝图做补充和修改，请设计单位与业主方设计负责人确认，为以后做决算做依据。

•设计方及业主方效果考虑发起设计变更。（变更手续，现场影响）

②审核各专业厂家深加工图

•配合石材、木饰面、玻璃、不锈钢等厂家做好图纸深化工作

•注意下单深化图纸要做到模数、模块化。（前期需对厂家设计交底）

•注意有纹理的面层材料，纹理的走向及拼接时对纹理。

•注意石材及木饰面的表面处理方式，需在深化图上标注清楚。

•注意材料的交接和收口收头的处理。

•注意有工艺缝的材料，工艺缝的交圈收口

③联合下单

•在配合厂家深化图纸过程中，把可以联合下单的深化图纸合并到一起，如有问题在深化图纸上提前发现，避免返工。

④样板制作签认及修改

•在大面积下单前争取小样先行，现场制作小样能让设计方及业主方对材料的效果有直观的感受。

•制作小样能暴漏现场收口及材料交接问题。

⑤现场复查

•施工到此阶段基层已经基本完成，在厂家加工材料阶段在现场复核基层尺寸，发现问题及时与厂家联系，让问题在工厂解决，现场顺利安装。

◆ 施工后期

①互检、调整

②统计设计变更及商洽图纸

③竣工图策划

-竣工图策划准备阶段：

•严格按照深化设计产品化区域划分完成时间表制作竣工图。

•业主方下发施工蓝图CAD电子档保存，已备预算后期核对图纸使用。

•所有设计变更及洽商图纸整理（将业主方签认及未签认的做出清单，未签认图纸专人跟踪，签认困难及时与项目经理沟通寻求解决方案。

•与项目经理和预算员沟通，明确竣工图绘制要求，并形成会议纪要。

大堂区综合天花-公区竣工图△

-竣工图注意事项：

•所有房间不能有图纸缺失，设备用房等简装房间如无立面需要有详细的材料做法表说明。

•尺寸需现场测量后反应到图纸上。（如项目部或预算员对现场尺寸有经营调整，列出调整原则，统一调整）顶面天花高度与现场一致，灯具、检修口、风口数量与现场核对。

•立面图如有转折需在图上表示清楚转折尺寸及材料说明。

•立面图需体现强弱电开关面板及插座数量。

•地面铺装图需将标高、材料表示清楚。（波打线、过门石、收边压条的材料及做法）

-竣工图审核：

•内部组织互审竣工图。（尺寸、材料、索引）

•项目部专题审图会议，投影仪过竣工图交底，如有调整做出会议纪要。设计师按文字逐条调整。

•项目部及预算员在经营方面对竣工图有调整，以文字形式体现并交与设计师，设计师按文字逐条调整。

大堂区立面图-公区竣工图△

大堂区地面铺装图-公区竣工图△

3.重点深化部位清单、1:1打样清单    

04.经营篇

1.合同分析

了解项目的性质。（战略合作？重点工程？）

了解项目的合同状况。（固定总价？按实结算？其他）

了解工程范围

了解合同工期：开工日期、竣工日期

2.深化经营风险

◆技术方面的风险

设计变更或图纸供应不及时设计变更会影响施工方的施工计划安排,从而带来一系列问题。设计图纸供应不及时,会导致施工进度延误,造成施工方窝工。

技术规范特别是标准技术规范以外的特殊工艺,往往由于业主、设计方要求不合理或过于苛刻,而事先又没有这方面的约定。

技术人员方面问题，特殊复杂项目如果没有专员应对，会导致阶段性延误。

异型空间结合BIM技术，放样打样△

◆经济方面的风险

招标文件招标文件是投标的主要依据,特别是投标者须知,设计图纸,工程质量要求、合同条款,以及工程量清单,都潜在着经济风险,必须仔细分析进行研究,便于将来二次经营。

项目进展过程中各种材料样品、厂家深化图纸确认周期把控。

3.深化经营策划

项目进场前期策划，根据合同周期、施工范围做出正确合理的深化时间节点。

图纸进度策划，根据业主下发的施工图纸进行图纸时间节点策划，特殊原因影响除外的前提下按照时间节点提交深化图纸。

材料样品封样、二次经营策划，对材料的特性、工艺性进行了解分析，对材料的规格、品牌、型号图纸深化进行策划，更有利于深化二次经营和材料封样进度周期的把控。

厂家深化图纸审核策划，调整不合理的收头，提出解决方案，尽早要求业主、设计方确认， 避免施工时才发现而影响工期。

熟悉材料样板，二次经营策划△

05.进度篇

1.深化周期说明

◆本工程工期短，合同工期（即“绝对工期”）：145个日历天。

◆开工日期：XXXX年XX月XX日。

◆完工日期：暂定XXXX年 XX月 XX日。

◆竣工日期：XXXX年 XX 月XX日（即整体工程竣工日期）

可以看出本工程工期短，任务重，深化设计针对图纸中的问题，结合现场，对项目中的重点、难点进行“分区分项”深化，并且明确出图时间，保证施工的连续性。

2.深化过程资料归档

06.质量篇

1.深化目标

品质角度：在深化管理目标基础上控制质量效果，对各个厂家深化下单图纸进行复查，避免出现各类质量通病影响整体设计效果美观。

2.施工现场全员交底

目的：保证施工进度，便于二次经营，规避风险意识。

3.打样先行

局部打样△

随着设计效果不断创新，新工艺、新材质等等，设计师也会面临不理解材料特性、安装精度等细节，而对自己的作品落地“不自信”，尤其是境外设计师的酒店项目，对施工单位打样确认效果的依赖程度非常之高。

而许多设计公司或施工单位往往、深化的图纸深度、现场施工的综合管控商没办法满足业主的高标准需求。

设计师、施工管理技术人员接触的项目不够，现场的综合管控经验缺乏，就容易导致一些项目设计方案相对较好，项目落地效果相差甚远、缺乏细节。

高品质精装修项目能否较好的全案落地，非常考验业主方、设计方、施工方配合度，如果理解不透项目要求、设计细节、材料特性，专业单位/顾问/厂家的协调配合,必然对精装修项目的设计品质、施工质量、建造周期、成本管控等造成一系列较大影响。

只有具备综合管控实战经验的配套管理团队才能高效保证高端酒店精装修项目在建筑、结构、幕墙、设计、施工、材料、造价、机电、软装等专业划分上相得益彰，无缝衔接。

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